房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌今（12）日在「房地產投資趨勢分析」演講中指出，這波房市多頭算不算熱絡，中間有盲盒需要再釐清，不過受惠房地合一稅1.0及2.0、平均地權條例2.0、土建融被限縮、自然人限貸令等政策影響，房市進入籌碼被鎖住、賣壓低的時代，造成房市結構已被重組；預期除非政策轉彎，否則只有2隻黑天鵝會讓房價下跌，1隻是價格漲到大家都買不起、1隻是政經局勢丕變引發房市恐慌。

房市研展專家何世昌今天應邀在宏遠證券主辦的不動產產業研討會演講時，打開幾個房地產盲盒，解析外界對於房地產市場的世界觀。他指出，最近很多人都覺得房市很熱，實際上拉長時間軸線到最近32年，即可發現，與1996年全台建物買賣移轉棟數曾突破50萬棟大關相較，現階段30萬棟，相較是萎縮的，因此並不算熱。

何世昌指出，近幾年價量背離、量低價漲的格局持續，且建商享受打房紅利，擁有相對的控價權，定價是「我說的算」，似乎已成為房市新常態，主要原因，是在於政策。首先，房地合一稅1.0和2.0，壓抑短期投機炒作，也抑制了供給、鎖住5年轉手賣出、及完工交屋後再綁5年的潛在新供給，5年屋齡新屋市場幾乎面臨真空狀態，根據研究，被鎖住不能短期賣出的潛在供給就有3.16萬戶。

另外，何世昌分析，央行限貸建商土建融政策，等於幫毋需仰賴銀行融資的大建商，「清理戰場！」中小型建商相對競爭力弱化，造成大者恆大，控價權有增無減，「現在預售屋房價，幾乎大建商說了算！」

第三，是自然人第二、三戶限貸令。何世昌分析，這個政策，也推波助瀾買盤從自有資金壓力較大的成屋、將向付款較輕鬆的預售屋；最近，連雙北市的中小坪數產品，買氣也有回溫現象。